Loi Élan et copropriété : quels changements en 2026 ?

Après quinze ans passés à financer des acquisitions immobilières côté banque, j’ai vu défiler de nombreuses réformes. Mais la loi Élan copropriété, entrée en vigueur progressivement depuis 2018, reste l’une des plus structurantes pour les copropriétaires et les syndics. En 2026, ses effets se font pleinement sentir et certaines échéances arrivent à terme. Je vous propose un tour d’horizon complet de ce que cette loi change concrètement pour votre copropriété, avec des conseils pratiques pour vous mettre en conformité sans mauvaise surprise.

Comprendre la loi Élan : origine et objectifs pour la copropriété

La loi Élan (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) a été promulguée le 23 novembre 2018. Son ambition : moderniser en profondeur le droit du logement en France, et notamment le fonctionnement des copropriétés qui reposait encore sur des textes datant de 1965. En tant qu’ancien conseiller bancaire, j’ai constaté à quel point cette réforme était attendue par les professionnels comme par les particuliers.

Concrètement, la loi Élan poursuit plusieurs objectifs majeurs pour les copropriétés :

• Simplifier la gouvernance des immeubles en adaptant les règles de majorité
• Améliorer la transparence dans la gestion des syndics professionnels
• Faciliter la rénovation énergétique en assouplissant les conditions de vote des travaux
• Adapter le cadre juridique aux petites copropriétés (moins de 5 lots)
• Obliger la mise à jour des règlements de copropriété devenus obsolètes

Cette loi s’inscrit dans un mouvement plus large, complété ensuite par la loi 3DS de février 2022 et l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui ont précisé et renforcé plusieurs dispositifs. Pour les copropriétaires investisseurs, je recommande de consulter également notre guide sur la gestion du fonds de roulement en copropriété, car ces mécanismes financiers sont directement impactés.

Les principales mesures de la loi Élan en copropriété

La loi Élan a introduit des changements dans pratiquement tous les aspects de la vie en copropriété. Voici les mesures les plus impactantes que j’observe encore aujourd’hui dans mes accompagnements.

La redéfinition des lots de copropriété

L’article 206 de la loi Élan a clarifié la notion de lot de copropriété. Désormais, un lot comprend obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes. Les lots dits « transitoires » (droit de construire, droit de surélever) sont encadrés plus strictement. Cette précision peut sembler technique, mais elle a des conséquences directes sur le calcul des charges et les appels de fonds en copropriété.

L’encadrement renforcé du syndic

Le contrat de syndic est désormais soumis à un contrat-type obligatoire défini par décret. Ce contrat détaille les prestations incluses dans le forfait de base et celles facturées en supplément. Fini les honoraires opaques : chaque copropriétaire peut vérifier ce qui est compris ou non. Le syndic doit également ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sauf dérogation votée en assemblée générale pour les petites copropriétés.

Le statut des petites copropriétés

Les copropriétés de 5 lots ou moins (ou dont le budget prévisionnel ne dépasse pas 15 000 € sur trois exercices consécutifs) bénéficient d’un régime simplifié. Elles peuvent se dispenser de créer un syndicat de copropriétaires formel et fonctionner avec des règles allégées. C’est une avancée majeure pour de nombreux petits immeubles en France.

La dématérialisation des échanges

La loi Élan a encouragé la dématérialisation des notifications et convocations. Les copropriétaires peuvent désormais recevoir leurs documents par voie électronique, ce qui réduit les coûts postaux souvent élevés. Cette mesure, anodine en apparence, génère des économies significatives sur le budget de fonctionnement, comme le confirme le texte intégral de la loi Élan sur Légifrance.

Mise en conformité du règlement de copropriété : obligations et délais

C’est probablement le sujet qui génère le plus de questions chez les copropriétaires que j’accompagne. La mise à jour du règlement de copropriété est l’une des obligations centrales de la loi Élan.

Pourquoi mettre à jour son règlement ?

De nombreux règlements de copropriété n’ont pas été modifiés depuis la construction de l’immeuble, parfois depuis les années 1960 ou 1970. Ils contiennent souvent des clauses contraires à la législation en vigueur : distinction obsolète entre parties communes et privatives, règles de répartition des charges non conformes, voire des dispositions discriminatoires. La loi Élan impose de mettre ces documents à jour pour garantir la sécurité juridique de tous les copropriétaires.

Ce que doit contenir le règlement mis à jour

Le règlement de copropriété mis en conformité doit notamment :

• Distinguer clairement les parties communes générales et spéciales
• Identifier les parties communes à jouissance privative (balcons, jardins, terrasses)
• Actualiser la répartition des charges selon les critères légaux
• Supprimer les clauses réputées non écrites (contraires à l’ordre public)
• Intégrer les modifications législatives postérieures à la rédaction initiale

La bonne nouvelle, c’est que cette mise en conformité peut être votée à la majorité simple de l’article 24, ce qui facilite considérablement son adoption. Il n’est plus nécessaire d’obtenir l’unanimité ou la double majorité pour corriger des erreurs ou des obsolescences dans le règlement.

Délais et sanctions

Si la loi Élan n’a pas fixé de date butoir stricte assortie de sanctions financières, il est fortement recommandé de ne pas tarder. En cas de litige entre copropriétaires, un règlement non conforme peut être partiellement invalidé par un tribunal. En 2026, les juges sont de plus en plus attentifs à la conformité des règlements, et un copropriétaire peut demander en justice la mise à jour aux frais du syndicat. Si votre copropriété fait face à un différend, pensez à consulter un avocat spécialisé en copropriété pour évaluer votre situation.

Nouvelles règles de vote en assemblée générale

La loi Élan a considérablement simplifié les règles de majorité en assemblée générale. Pour moi, c’est l’un des changements les plus positifs de cette réforme, car il débloque des situations qui paralysaient certaines copropriétés depuis des années.

Un mécanisme particulièrement utile introduit par la réforme est la passerelle de majorité. Si une décision relevant de l’article 25 recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l’article 24. Cela évite de bloquer des décisions importantes pendant des mois.

La loi a également abaissé certaines décisions d’un niveau de majorité. Par exemple, les travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre peuvent désormais être votés à la majorité absolue (article 25) au lieu de la double majorité. C’est un levier concret pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés, un enjeu majeur quand on sait l’impact du DPE sur la valeur d’un bien immobilier.

Fonds de travaux et plan pluriannuel : ce qui change en 2026

L’un des volets les plus structurants de la réforme concerne la gestion financière à long terme des copropriétés. En tant qu’ancien banquier, c’est un sujet qui me tient particulièrement à cœur, car j’ai vu trop de copropriétés se retrouver démunies face à des travaux urgents.

Le fonds de travaux obligatoire

Depuis la loi ALUR de 2014, renforcée par la loi Élan, les copropriétés de plus de 10 lots doivent constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle. En 2026, cette cotisation représente au minimum 2,5 % du budget prévisionnel (hors plan pluriannuel de travaux voté). Ce fonds est attaché au lot : en cas de vente, le copropriétaire vendeur ne peut pas récupérer sa quote-part. Pour bien comprendre les mécanismes d’appels de fonds liés, consultez notre article sur les appels de fonds en copropriété.

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

C’est la grande nouveauté qui se déploie progressivement. Le plan pluriannuel de travaux, rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience de 2021, s’applique selon un calendrier échelonné :

• Depuis janvier 2023 : copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis janvier 2024 : copropriétés de 51 à 200 lots
• Depuis janvier 2025 : toutes les copropriétés de plus de 50 lots

Ce plan, établi pour une durée de 10 ans minimum, liste les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie. Il s’accompagne d’une estimation budgétaire et d’un échéancier. La tenue à jour du carnet d’entretien de copropriété est d’ailleurs un prérequis indispensable pour établir ce plan.

L’articulation avec le DPE collectif

Le plan pluriannuel de travaux doit intégrer les résultats du diagnostic de performance énergétique collectif. En 2026, les copropriétés classées F ou G au DPE sont particulièrement concernées, car elles risquent des restrictions de mise en location de certains lots. Cette convergence entre loi Élan, loi Climat et réglementation énergétique crée un cadre cohérent mais exigeant pour les copropriétaires.

Coût de la mise en conformité : tarifs et financement

La question du coût revient systématiquement dans mes échanges avec les copropriétaires. Voici les fourchettes de prix que j’observe en 2026 pour la mise en conformité du règlement de copropriété, qui varient selon la taille de l’immeuble et la complexité du dossier.

Ces frais sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. Pour une copropriété de 20 lots, cela représente en moyenne 250 à 400 € par copropriétaire. Le règlement actualisé doit ensuite être publié au service de la publicité foncière, ce qui engendre des frais supplémentaires mais garantit son opposabilité aux tiers.

Pour financer ces dépenses, plusieurs options existent. Le fonds de travaux peut être mobilisé si son objet le permet. Certaines copropriétés choisissent un appel de fonds exceptionnel. Dans les cas les plus importants, un prêt collectif peut être contracté au nom du syndicat des copropriétaires. Pour les copropriétaires qui souhaitent alléger leur trésorerie, il peut être pertinent d’envisager un rachat de crédit pour regrouper leurs mensualités existantes avant de faire face à cette dépense.

Impact sur le syndic et la gestion quotidienne

La loi Élan a considérablement modifié les obligations des syndics professionnels. En 2026, ces exigences sont pleinement en vigueur et les copropriétaires disposent de leviers concrets pour exiger une gestion rigoureuse.

Le contrat-type de syndic

Depuis le décret du 2 juillet 2020, le contrat de syndic répond à un modèle réglementaire. Ce contrat-type distingue clairement les prestations de gestion courante (incluses dans le forfait annuel) et les prestations particulières (facturées en supplément). Parmi les points à vérifier :

• Les honoraires de gestion courante doivent couvrir l’administration, la comptabilité et la tenue des assemblées générales ordinaires
• Les frais de mutations (ventes de lots) sont plafonnés
• Les prestations de travaux doivent faire l’objet d’honoraires spécifiques votés en AG
• Le syndic doit fournir un accès en ligne sécurisé (extranet) aux documents de la copropriété

L’extranet copropriétaire

Chaque copropriétaire a désormais droit à un espace en ligne sécurisé donnant accès aux documents essentiels de la copropriété : procès-verbaux d’assemblées générales, contrats en cours, budget prévisionnel, appels de fonds, etc. Cette obligation de transparence est l’un des apports les plus concrets de la loi Élan au quotidien. Selon les données de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), plus de 70 % des syndics professionnels proposent désormais cet espace dématérialisé.

La mise en concurrence du syndic

Le conseil syndical doit mettre en concurrence le syndic à chaque renouvellement de mandat, sauf décision contraire votée en assemblée générale. Cette obligation pousse les syndics à améliorer la qualité de leurs prestations et à maîtriser leurs tarifs. En pratique, je conseille aux copropriétaires de demander au moins trois devis comparatifs avant chaque renouvellement. Pour les copropriétés qui souhaitent comparer les assurances liées, notre guide sur l’assurance pour immeuble en copropriété offre des repères utiles.

Loi Élan en 2026 : bilan et perspectives

Après huit ans d’application progressive, quel bilan dresser de la loi Élan copropriété en 2026 ? En tant que professionnel du financement immobilier, je constate des avancées significatives mais aussi des chantiers inachevés.

Les avancées concrètes

La simplification des règles de vote a permis de débloquer de nombreux projets de rénovation qui étaient paralysés par des majorités trop contraignantes. La transparence accrue dans la gestion des syndics a renforcé la confiance des copropriétaires. Le régime adapté aux petites copropriétés a soulagé des milliers de petits immeubles de contraintes disproportionnées. D’après les chiffres du ministère de la Transition écologique, environ 35 % des copropriétés avaient engagé leur mise en conformité fin 2025.

Les défis persistants

La mise en conformité des règlements de copropriété avance lentement. Beaucoup de copropriétés n’ont pas encore entrepris cette démarche, par méconnaissance ou par souci d’économie. Le plan pluriannuel de travaux, bien qu’obligatoire, peine à se généraliser dans les copropriétés de taille intermédiaire. Enfin, la question du financement des travaux de rénovation énergétique reste un défi majeur pour de nombreux syndicats de copropriétaires.

Ce qui se profile pour les prochaines années

Plusieurs évolutions sont attendues : le renforcement des obligations en matière de performance énergétique, l’extension du plan pluriannuel de travaux aux copropriétés plus petites, et une possible harmonisation européenne des règles de copropriété. Les investisseurs immobiliers qui envisagent l’achat en copropriété doivent intégrer ces paramètres dans leur stratégie. Pour ceux qui s’intéressent à des véhicules d’investissement alternatifs, les SCPI accessibles avec un petit budget permettent d’investir dans l’immobilier sans les contraintes directes de la copropriété.