Barème nue-propriété : tout savoir sur le calcul en 2026

Après quinze ans passés à accompagner des clients dans leurs projets patrimoniaux côté banque, je peux vous affirmer que le barème nue-propriété reste l’un des outils les plus mal compris par les particuliers. Pourtant, il est au cœur de toute stratégie de transmission ou d’investissement en démembrement. Que vous envisagiez une donation à vos enfants, que vous héritiez d’un bien démembré ou que vous souhaitiez investir en nue-propriété, ce barème détermine la base taxable et, par conséquent, le montant des droits à payer. Je vous propose de décrypter ce mécanisme essentiel, tableau à l’appui, pour que vous puissiez prendre vos décisions en toute connaissance de cause.

Qu’est-ce que le barème nue-propriété ?

Le barème nue-propriété est une grille officielle qui fixe la répartition de la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Cette répartition repose sur un principe simple : plus l’usufruitier est jeune, plus son droit d’usage (l’usufruit) a de la valeur, et donc moins la nue-propriété en représente.

Ce barème est inscrit dans l’article 669 du Code général des impôts. Il s’impose à l’administration fiscale et aux contribuables pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit (donations et successions), mais aussi pour l’IFI et certaines déclarations fiscales liées au patrimoine immobilier.

Le démembrement de propriété sépare deux droits : l’usufruit, qui permet d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui confère la propriété du bien sans possibilité d’en jouir immédiatement. À l’extinction de l’usufruit (généralement au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires ni taxation.

J’insiste sur ce point, car beaucoup de mes anciens clients l’ignoraient : la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété au décès de l’usufruitier ne génère aucun droit de succession. C’est précisément ce qui fait du démembrement un outil si puissant pour la transmission patrimoniale.

Tableau complet du barème article 669 du CGI

Voici le barème fiscal officiel, tel qu’il s’applique en 2026. Il n’a pas été modifié depuis la réforme de 2004 et reste identique quelle que soit la nature du bien (immobilier, parts de SCPI, portefeuille de valeurs mobilières).

Le barème fonctionne par tranches de dix ans. C’est à la fois sa force (simplicité d’utilisation) et sa limite (il ne reflète pas précisément la réalité économique). Notez que seul l’âge de l’usufruitier compte : l’âge du nu-propriétaire n’a aucune incidence sur le calcul.

Comment calculer la valeur d’une nue-propriété ?

Le calcul est en réalité très simple une fois que vous avez identifié la tranche d’âge de l’usufruitier. Voici la méthode que j’utilise systématiquement :

Étape 1 : Déterminer la valeur vénale du bien en pleine propriété. C’est le prix auquel il se vendrait sur le marché libre, sans démembrement. Pour un appartement, vous pouvez vous appuyer sur les bases de données notariales ou faire appel à un expert.

Étape 2 : Identifier l’âge de l’usufruitier au jour du fait générateur (date de la donation, date du décès pour une succession). C’est l’âge en années révolues qui compte, c’est-à-dire le dernier anniversaire fêté.

Étape 3 : Appliquer le pourcentage correspondant du barème à la valeur en pleine propriété.

Prenons un exemple concret. Un parent de 65 ans souhaite donner la nue-propriété de son appartement évalué à 300 000 euros à son enfant. D’après le barème, pour un usufruitier de 61 à 70 ans, la nue-propriété représente 60 % de la valeur. Le calcul est donc : 300 000 × 60 % = 180 000 euros. C’est cette somme de 180 000 euros qui servira de base au calcul des droits de donation, et non les 300 000 euros de la valeur totale.

Si ce même parent attend d’avoir 71 ans pour réaliser la donation, la nue-propriété passe à 70 %, soit 300 000 × 70 % = 210 000 euros. L’assiette taxable augmente de 30 000 euros. C’est pourquoi je conseille souvent de ne pas trop attendre : plus le donateur est jeune, plus la décote sur la nue-propriété est importante et plus l’économie fiscale est significative.

Barème fiscal et barème économique : quelle différence ?

C’est une distinction que je dois clarifier, car elle crée beaucoup de confusion. Le barème de l’article 669 du CGI est un barème fiscal forfaitaire. Il ne tient compte que de l’âge de l’usufruitier et procède par tranches de dix ans. Il ne prend en considération ni le rendement du bien, ni sa localisation, ni la durée exacte du démembrement.

À l’inverse, le barème économique (aussi appelé barème viager ou actuariel) repose sur un calcul financier précis qui intègre plusieurs paramètres : l’espérance de vie de l’usufruitier selon les tables de mortalité, le taux de rendement du bien, et parfois un taux d’actualisation. Ce barème est utilisé par les opérateurs d’investissement en nue-propriété temporaire et par les experts lors des partages ou des ventes.

En pratique, le barème économique donne souvent une valeur de nue-propriété différente du barème fiscal. Pour un bien à faible rendement détenu par un usufruitier âgé, le barème économique peut donner une nue-propriété plus élevée que le barème fiscal. À l’inverse, pour un usufruitier jeune ou un bien très rentable, la nue-propriété économique peut être inférieure.

Le barème fiscal de l’article 669 est-il obligatoire ? Oui, pour les déclarations fiscales : donations, successions, IFI. L’administration ne vous laisse pas le choix. En revanche, pour une vente entre particuliers ou un partage amiable, les parties peuvent convenir d’utiliser un barème économique, à condition de pouvoir le justifier. Si vous envisagez une telle opération, je vous recommande vivement de vous faire accompagner par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Utiliser le barème nue-propriété pour optimiser une donation

La donation de la nue-propriété est l’une des stratégies de transmission les plus efficaces que j’ai pu observer au cours de ma carrière. Son principe est limpide : vous transmettez la propriété future du bien tout en conservant le droit d’en jouir ou d’en percevoir les revenus. Et surtout, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur celle de la pleine propriété.

Voici un cas pratique que je rencontrais fréquemment. Un couple de 55 ans possède un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros. Ils ont deux enfants. Chaque parent peut donner à chaque enfant en franchise de droits jusqu’à 100 000 euros tous les quinze ans (abattement en ligne directe). S’ils donnent la nue-propriété du bien :

• Valeur de la nue-propriété (tranche 51-60 ans) : 400 000 × 50 % = 200 000 euros
• Part de chaque parent : 200 000 / 2 = 100 000 euros
• Part taxable par enfant : 100 000 / 2 = 50 000 euros
• Après abattement de 100 000 euros par parent et par enfant : droits de donation = 0 euro

Le résultat est spectaculaire : un bien de 400 000 euros transmis sans aucun droit de donation. Et au décès des parents, les enfants récupéreront la pleine propriété sans taxation supplémentaire. Si le bien a pris de la valeur entre-temps (passant par exemple à 500 000 euros), cette plus-value échappe totalement aux droits de succession. C’est d’ailleurs l’un des sujets qui peut recouper votre réflexion sur la taxe foncière et son calcul, puisque le nu-propriétaire n’a pas à payer la taxe foncière tant que l’usufruit court.

Pour approfondir la question des charges fiscales liées à la propriété immobilière, consultez également notre article sur la possibilité de déduire la taxe foncière des revenus fonciers.

Barème nue-propriété et succession : ce qui change

Dans le cadre d’une succession, le barème nue-propriété intervient principalement dans deux situations : lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit sur tout ou partie de la succession, et lorsqu’un bien était déjà démembré du vivant du défunt.

Premier cas : le conjoint survivant choisit l’usufruit. En présence d’enfants communs, le conjoint peut opter pour l’usufruit de la totalité des biens du défunt (article 757 du Code civil). Dans ce cas, les enfants reçoivent la nue-propriété. Le barème de l’article 669 sert alors à calculer la valeur respective des droits de chacun pour le partage, mais aussi pour le calcul des droits de succession des enfants.

Second cas : le défunt avait déjà donné la nue-propriété de son vivant. Au décès, l’usufruit s’éteint automatiquement et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Cette réunion de la pleine propriété se fait en franchise de droits. Aucune taxation supplémentaire n’intervient. C’est tout l’intérêt d’avoir anticipé la transmission par une donation en nue-propriété.

Point important que je tiens à souligner : dans le cadre d’une succession, l’administration fiscale peut accorder au conjoint survivant le choix entre le barème fiscal de l’article 669 et une évaluation économique de l’usufruit viager (conversion en rente). Ce choix peut être avantageux selon les situations. Le recours à un notaire est ici indispensable pour déterminer l’option la plus favorable.

Si vous êtes en situation de succession et que des questions de gestion locative se posent sur les biens transmis, notre guide sur les frais de gestion locative peut vous aider à évaluer les coûts à anticiper.

Investir en nue-propriété : comment le barème impacte la rentabilité

L’investissement en nue-propriété temporaire est un dispositif que j’ai vu se développer considérablement ces dernières années. Le principe : vous achetez la nue-propriété d’un bien neuf à un prix décoté (généralement entre 60 % et 65 % de la valeur en pleine propriété), tandis qu’un bailleur social ou institutionnel détient l’usufruit pour une durée déterminée (souvent 15 à 20 ans). À l’issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété.

Dans ce type d’opération, c’est le barème économique qui détermine le prix d’achat, pas le barème fiscal de l’article 669. La décote appliquée dépend de la durée du démembrement, du rendement locatif estimé et du taux d’actualisation retenu par l’opérateur.

En revanche, le barème fiscal retrouve son importance au moment de la déclaration d’IFI. Depuis 2018, le nu-propriétaire d’un bien démembré à la suite d’une succession n’est pas redevable de l’IFI sur ce bien (c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété). Pour les démembrements résultant d’une donation ou d’un achat, chacun déclare la valeur de sa part selon le barème de l’article 669.

L’investissement en nue-propriété présente plusieurs avantages : pas de gestion locative pendant la durée du démembrement, pas de risque d’impayé, pas de charges d’entretien courant, et pas de fiscalité sur des revenus que vous ne percevez pas. C’est un placement de long terme qui convient particulièrement aux contribuables fortement imposés qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir leur pression fiscale.

Pour ceux qui s’intéressent à l’investissement immobilier indirect, la nue-propriété de parts de SCPI comme Sofidy offre une alternative intéressante avec des tickets d’entrée plus accessibles. Vous pouvez également explorer les possibilités de combinaison entre dispositifs fiscaux et SCPI pour diversifier votre stratégie patrimoniale.

Les erreurs fréquentes à éviter avec le barème

Au fil de ma carrière, j’ai identifié plusieurs erreurs récurrentes commises par les particuliers, et parfois même par certains professionnels, dans l’utilisation du barème nue-propriété.

Erreur n°1 : confondre âge révolu et âge civil. Le barème raisonne en années révolues. Si l’usufruitier a 60 ans et 11 mois au jour de la donation, il est dans la tranche « 51 à 60 ans » (nue-propriété = 50 %). S’il attend un mois de plus et passe à 61 ans révolus, la nue-propriété monte à 60 %. Un seul mois d’écart peut modifier la base taxable de 10 points.

Erreur n°2 : utiliser le barème fiscal pour évaluer un investissement. Comme je l’ai expliqué, le barème fiscal ne reflète pas la réalité économique. Se baser dessus pour juger de la rentabilité d’un achat en nue-propriété temporaire conduit à des analyses faussées. Exigez toujours le barème économique détaillé de l’opérateur.

Erreur n°3 : oublier le cas de l’usufruit conjoint. Lorsque l’usufruit est partagé entre deux personnes (par exemple un couple), c’est l’âge du plus jeune des deux usufruitiers qui détermine la valeur de la nue-propriété. Cette règle, prévue par l’article 669 alinéa 2, est fréquemment méconnue et peut significativement impacter le calcul.

Erreur n°4 : négliger l’impact du timing. Comme le barème fonctionne par tranches de dix ans, le moment choisi pour réaliser une donation a une incidence considérable. Donner à 59 ans plutôt qu’à 61 ans, c’est une nue-propriété taxée à 50 % au lieu de 60 %, soit une économie potentielle de plusieurs milliers d’euros en droits de donation.

Erreur n°5 : croire que le barème s’applique à l’usufruit temporaire. L’article 669 prévoit une règle spécifique pour l’usufruit à durée fixe : sa valeur est estimée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans dépasser la valeur de l’usufruit viager. Ce barème distinct est souvent confondu avec le barème viager classique. Consultez le simulateur officiel de Service-public.fr pour vérifier vos calculs.

Pour les propriétaires qui envisagent de transmettre un bien tout en conservant la maîtrise de projets de construction ou d’aménagement, pensez à vérifier les implications sur le transfert de permis de construire en cas de démembrement.