Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de dégradations constatées. Ces délais courent à compter de la remise des clés par le locataire, selon l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte de référence pour toute location à usage de résidence principale.
1 mois ou 2 mois : ce que prévoit l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989
La distinction repose entièrement sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Quand les deux documents concordent, le propriétaire n’a aucun motif de retenue : le délai de restitution du dépôt de garantie est alors limité à un mois. Pourquoi un mois suffit dans ce cas ? Parce que le bailleur n’a aucune réparation à chiffrer ni aucun devis à produire, la somme peut donc être restituée rapidement.
Lorsque des différences apparaissent (trous dans les murs non rebouchés, moquette tachée, équipements manquants), le bailleur bénéficie d’un délai de deux mois pour organiser les travaux, obtenir des devis et calculer les retenues justifiées. Ce délai supplémentaire lui permet de documenter précisément les sommes déduites.
Autant le dire : la date de remise des clés, et non celle du congé ou de la fin du préavis, constitue le point de départ du délai. Un procès-verbal de remise signé par les deux parties sécurise cette date en cas de contestation ultérieure.
Caption : Délai de restitution du dépôt de garantie selon la situation
Headers : Situation | Délai légal | Justificatifs exigés du bailleur
Row : État des lieux de sortie conforme | 1 mois | Aucun
Row : Dégradations constatées à la sortie | 2 mois | Devis ou factures des réparations
Row : Logement en copropriété (provision sur charges) | 2 mois, avec retenue possible de 20 % maximum | Arrêté annuel des comptes de copropriété
La retenue de 20 % du dépôt de garantie en copropriété, prévue par le même article 22, permet au bailleur d’attendre l’approbation des comptes par le syndic avant de solder définitivement. Le reliquat doit être versé dans le mois qui suit cette approbation, selon les précisions publiées par service-public.fr.
Pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard
Quel est le délai maximum pour restituer la caution ? Il correspond strictement aux un ou deux mois prévus par la loi. Au-delà, le locataire peut exiger une majoration de 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s’applique de plein droit, sans que le locataire ait besoin de prouver un préjudice.
Concrètement, pour un loyer de 800 EUR, chaque mois de retard génère une pénalité de 80 EUR qui s’ajoute à la somme due.
Que faire si la caution n’est pas rendue après 2 mois ? La première étape consiste à adresser au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant les dispositions de l’article 22 et le montant de la pénalité applicable. Si le propriétaire ne réagit pas, le locataire peut saisir le conciliateur de justice gratuitement ou, à défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. La procédure est simplifiée pour les litiges inférieurs à 5 000 EUR.
Bail commercial et location meublée : des règles différentes
Le délai de restitution du dépôt de garantie d’un bail commercial n’est pas encadré par la loi de 1989. En l’absence de disposition spécifique dans le Code de commerce, c’est le contrat de bail qui fixe les conditions de restitution. Sans clause particulière, la jurisprudence retient généralement un délai raisonnable de deux à trois mois après la restitution des locaux.
Pour la location meublée à usage de résidence principale, la restitution du dépôt de garantie obéit aux mêmes délais que la location vide (un ou deux mois), puisque la loi de 1989 s’applique aussi aux baux meublés depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Le montant du dépôt est toutefois plafonné à deux mois de loyer hors charges en meublé, contre un mois en location vide.
Les investisseurs qui structurent leur patrimoine via une SCI familiale restent soumis aux mêmes obligations de restitution que tout bailleur personne physique, dès lors que le bien est loué à usage d’habitation principale. La forme juridique du propriétaire ne modifie pas les délais légaux.
La loi prévoit par ailleurs qu’aucune retenue ne peut être opérée sans justificatif. Photos datées de l’état des lieux, factures de remise en état, relevés de charges : chaque euro déduit doit être documenté. Un bailleur qui retient une somme sans fournir ces pièces s’expose au versement intégral du dépôt majoré des pénalités, comme le rappelle la fiche de l’ANIL sur la restitution du dépôt de garantie.
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