Lexique immobilier

Lexique immobilier : 50 termes essentiels

De l’APL au zonage Pinel, les 50 termes que tout acheteur et investisseur immobilier doit connaître. Définitions claires, sans jargon inutile.

A à D

Terme	Définition
APL (Aide Personnalisée au Logement)	Aide financière versée par la CAF pour réduire le montant du loyer ou de la mensualité de prêt. Calculée en fonction des revenus, de la composition du foyer et du lieu de résidence. Concerné les locataires et les accédants à la propriété sous conditions de ressources.
Apport personnel	Somme d’argent que l’emprunteur investit directement dans l’achat, sans recourir au crédit. Les banques exigent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (8 à 10 % du prix dans l’ancien). Un apport de 20 % ou plus donne accès aux meilleurs taux.
Assurance emprunteur	Contrat d’assurance obligatoire couvrant le remboursement du prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Représente 25 à 40 % du coût total du crédit. La loi Lemoine permet de la changer à tout moment sans frais.
Bail (contrat de location)	Contrat qui définit les droits et obligations du propriétaire bailleur et du locataire. Durée minimale de 3 ans pour une location nue, 1 an pour une location meublée (9 mois pour un étudiant). Doit respecter un contenu type fixé par décret.
Bien en copropriété	Immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes (copropriétaires). Chaque copropriétaire détient un lot (appartement, cave, parking) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. La gestion est assurée par un syndic.
Caution (garantie locative)	Personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Non cumulable avec une assurance loyers impayés (GLI). Visale, dispositif gratuit d’Action Logement, peut servir de caution pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en mobilité.
Charges de copropriété	Dépenses liées à l’entretien et au fonctionnement des parties communes d’un immeuble : nettoyage, ascenseur, chauffage collectif, gardiennage, assurance de l’immeuble. Votées en assemblée générale, elles varient fortement selon les immeubles (de 20 à 80 euros par mois pour un T2).
Compromis de vente	Avant-contrat signé entre l’acheteur et le vendeur, fixant les conditions de la vente (prix, délai, conditions suspensives). Vaut vente dès la levée des conditions suspensives. L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature.
Crédit relais	Prêt à court terme (12 à 24 mois) permettant d’acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le précédent. La banque avance 60 à 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Les intérêts sont généralement payés mensuellement, le capital étant remboursé lors de la vente.
Déficit foncier	Mécanisme fiscal qui permet de déduire les charges (travaux, intérêts) supérieures aux revenus fonciers du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Particulièrement intéressant pour les contribuables dans les tranches d’imposition élevées qui rénovent un bien ancien.
Dépôt de garantie	Somme versée par le locataire à la signature du bail, restituée en fin de location (déduction faite des éventuelles réparations). Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location nue, 2 mois pour une location meublée.
DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)	Diagnostic obligatoire classant les logements de A (très performant) à G (passoire thermique). Les logements G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028. Un mauvais DPE impacte le prix de vente (décote de 10 à 15 % pour un F ou G) et l’accès au marché locatif.
Droits de mutation	Taxes perçues par le département et la commune lors de la vente d’un bien immobilier. Elles constituent l’essentiel des « frais de notaire » (environ 5,8 % du prix dans l’ancien). Les droits de mutation sont fixés par les collectivités dans les limites prévues par la loi.
DVF (Demandes de Valeurs Foncières)	Base de données publique et gratuite recensant toutes les transactions immobilières en France. Accessible sur le site du gouvernement (app.dvf.etalab.gouv.fr), elle permet de connaître le prix de vente réel d’un bien, sa surface et sa localisation exacte.

E à I

Terme	Définition
Effet de levier	Principe consistant à utiliser l’endettement pour augmenter la rentabilité des fonds propres investis. Si un bien rapporte 6 % et que le crédit coûte 3,3 %, l’écart (2,7 points) bénéficie intégralement à l’investisseur. Plus l’apport est faible, plus l’effet de levier est important.
État des lieux	Document contradictoire décrivant l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Réalisé en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants). Sert de référence pour évaluer les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Frais de notaire	Ensemble des coûts liés à la transaction immobilière : droits de mutation, émoluments du notaire, frais de formalités et débours. Représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Appellation trompeuse, car la majeure partie est constituée de taxes.
Garantie décennale	Assurance obligatoire couvrant les dommages compromettant la solidité du bâtiment où le rendant impropre à sa destination, pendant 10 ans après la réception des travaux. Concerné les constructions neuves et les rénovations lourdes.
GLI (Garantie Loyers Impayés)	Assurance souscrite par le propriétaire bailleur couvrant les impayés de loyer, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Coût : 2 à 3 % du loyer annuel. Non cumulable avec un garant physique. Déductible des revenus fonciers en régime réel.
HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)	Autorité qui fixe les normes d’octroi des crédits immobiliers. Depuis janvier 2022, le taux d’endettement est plafonné à 35 % des revenus nets (assurance incluse) et la durée maximale du prêt est de 25 ans (27 ans en cas d’achat en VEFA ou avec travaux importants).
Hypothèque	Garantie prise par la banque sur le bien immobilier financé. En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer les sommes dues. Coût : 1,5 à 2 % du montant emprunté. Alternative moins coûteuse : la caution bancaire (Crédit Logement, SACCEF).
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)	Impôt annuel dû par les personnes dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Taux progressif de 0,5 % à 1,5 %. La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 %. Les dettes déductibles incluent les emprunts immobiliers en cours.
Indivision	Situation juridique où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans que leurs parts soient matériellement identifiées. Fréquente après un héritage. Les décisions importantes nécessitent l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. Source fréquente de blocages.

L’à P

Terme	Définition
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)	Statut fiscal permettant de louer un bien meublé tout en amortissant comptablement la valeur du bien et du mobilier. En régime réel BIC, cet amortissement réduit le bénéfice imposable, souvent à zéro pendant 15 à 20 ans. Conditions : recettes locatives inférieures à 23 000 euros par an ou inférieures aux autres revenus du foyer.
LMP (Loueur Meublé Professionnel)	Statut applicable quand les recettes locatives meublées dépassent 23 000 euros par an ET constituent la source principale de revenus du foyer. Offre la déductibilité des déficits sur le revenu global et l’exonération de plus-value après 5 ans d’activité. Contrepartie : cotisations sociales sur les bénéfices.
Loi Carrez	Loi imposant la mention de la surface privative dans tout acte de vente d’un lot en copropriété. Sont exclus les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les caves, garages, parkings et terrasses. Une erreur de plus de 5 % ouvre droit à une réduction proportionnelle du prix de vente.
Loi Denormandie	Dispositif de réduction d’impôt pour l’achat d’un logement ancien à rénover dans certaines communes (centres-villes dégradés). Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total. Réduction de 12 à 21 % selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans). Prolongé jusqu’en 2027.
Loi Lemoine	Loi entrée en vigueur en 2022 permettant de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalité. Supprime également le questionnaire de santé pour les emprunts inférieurs à 200 000 euros par assuré remboursés avant 60 ans.
Mandat de gestion	Contrat par lequel le propriétaire confie la gestion locative de son bien à un professionnel (agence immobilière, administrateur de biens). Honoraires : 6 à 8 % des loyers TTC. Couvre la recherche de locataire, la rédaction du bail, l’encaissement des loyers et la gestion courante.
MaPrimeRénov’	Aide financière de l’État pour la rénovation énergétique des logements. Montant variable selon les revenus du ménage (de 30 % à 90 % du coût des travaux) et le type de travaux (isolation, chauffage, ventilation). Accessible aux propriétaires occupants et bailleurs. Versée par l’ANAH.
Nue-propriété	Droit de propriété sur un bien dont l’usufruit (le droit d’usage et de perception des revenus) appartient à une autre personne. Le nu-propriétaire ne peut ni habiter ni louer le bien, mais récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Outil patrimonial utilisé pour la transmission ou l’investissement décoté.
Pinel (dispositif)	Réduction d’impôt en échange d’un engagement de location à loyer plafonné dans certaines zones tendues. Dispositif supprimé au 31 décembre 2024. Les investisseurs engagés avant cette date continuent de bénéficier de la réduction sur toute la durée de leur engagement (6, 9 ou 12 ans).
Plus-value immobilière	Différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. Exonérée pour la résidence principale. Pour les autres biens, imposée à 19 % (impôt sur le revenu) + 17,2 % (prélèvements sociaux), avec des abattements progressifs par durée de détention. Exonération totale d’IR après 22 ans, de PS après 30 ans.
PNO (assurance Propriétaire Non Occupant)	Assurance couvrant le propriétaire bailleur contre les sinistres (incendie, dégât des eaux, responsabilité civile) lorsque le logement est loué ou vacant. Obligatoire en copropriété. Coût : 80 à 200 euros par an selon la surface et la localisation.
PTZ (Prêt à Taux Zéro)	Prêt sans intérêt accordé par l’État aux primo-accédants sous conditions de ressources. Finance jusqu’à 40 % du coût de l’opération dans le neuf (zones A, A bis, B1) ou dans l’ancien avec travaux (zones B2 et C). Durée de remboursement de 20 à 25 ans, avec un différé de 5 à 15 ans selon les revenus.

R à S

Terme	Définition
Rendement brut	Ratio entre le loyer annuel et le prix d’achat total (frais inclus). Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d’achat total x 100. Un bien acheté 150 000 euros (frais inclus) loué 650 euros par mois affiche un rendement brut de 5,2 %. Né tient pas compte des charges ni de la fiscalité.
Rendement net	Rendement brut diminué de toutes les charges non récupérables : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance PNO, vacance locative, provision pour travaux, frais de gestion. Généralement inférieur de 1,5 à 2,5 points au rendement brut.
Résidence de services	Logement meublé situé dans un ensemble géré par un exploitant (résidence étudiante, EHPAD, résidence de tourisme). L’investisseur achète le bien et signe un bail commercial avec l’exploitant qui garantit un loyer. Rendements annoncés de 3,5 à 4,5 %. Risque principal : la défaillance de l’exploitant.
SCI (Société Civile Immobilière)	Société créée pour détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Facilite la gestion à plusieurs associés et la transmission patrimoniale (donation de parts plutôt que du bien). Peut opter pour l’IR (transparence fiscale) ou l’IS (amortissement possible, mais plus-value des particuliers perdue).
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)	Véhicule d’investissement collectif permettant d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, logistique). Rendement moyen de 4,5 à 5 % en 2025. Ticket d’entrée dès 200 euros. Liquidité limitée (délai de revente de quelques semaines à plusieurs mois). Frais d’entrée : 8 à 12 %.
Syndic de copropriété	Professionnel ou bénévole chargé de la gestion courante de la copropriété : entretien des parties communes, exécution des décisions d’assemblée générale, gestion financière. Honoraires du syndic professionnel : 150 à 300 euros par lot et par an. Le syndic bénévole réduit considérablement les charges.

T à Z

Terme	Définition
Taux d’endettement	Rapport entre les charges de crédit et les revenus nets du ménage. Plafonné à 35 % par le HCSF (assurance emprunteur incluse). Un ménage gagnant 4 000 euros nets ne peut pas supporter plus de 1 400 euros de mensualités de crédit (tous crédits confondus).
Taux d’usure	Taux maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Calculé trimestriellement par la Banque de France. Inclut le taux nominal, l’assurance, les frais de dossier et les frais de garantie. Publié au Journal Officiel. En cas de dépassement, la banque doit refuser le prêt.
Taux fixe	Taux d’intérêt qui reste constant pendant toute la durée du prêt. Offre une visibilité totale sur le coût du crédit. Représente plus de 95 % des crédits immobiliers accordés en France. Le taux variable, indexé sur l’Euribor, est rare et réservé aux emprunteurs avertis.
Taxe foncière	Impôt local annuel dû par le propriétaire d’un bien immobilier au 1er janvier. Calculée sur la valeur locative cadastrale revalorisée. Varie fortement d’une commune à l’autre (de 500 à 3 000 euros pour un T3). En hausse constante depuis 2020. Les constructions neuves bénéficient d’une exonération temporaire de 2 ans.
Trêve hivernale	Période du 1er novembre au 31 mars durant laquelle les expulsions locatives sont suspendues. Le propriétaire ne peut pas faire exécuter une décision d’expulsion pendant cette période, sauf dans certains cas (squatteurs, relogement assuré). La procédure judiciaire peut toutefois se poursuivre.
Usufruit	Droit d’usage et de perception des revenus d’un bien dont on n’est pas pleinement propriétaire. L’usufruitier peut habiter le bien où le louer et en percevoir les loyers. Il ne peut pas le vendre. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier ou au terme fixé, et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.
Vacance locative	Période pendant laquelle un bien locatif n’est pas loué. Exprimée en pourcentage annuel (un mois de vacance = 8,3 %). Varie selon l’emplacement, le type de bien et la qualité de la gestion. À Paris : quasi nulle. En ville moyenne : 4 à 8 semaines par rotation de locataire. Doit être intégrée dans le calcul du rendement net.
VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)	Achat d’un bien immobilier neuf sur plan, avant sa construction. Le paiement est échelonné selon l’avancement des travaux (35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, 5 % à la livraison). Frais de notaire réduits (2 à 3 %). Garantie décennale incluse.
Viager	Mode de vente où l’acheteur (débirentier) paie un bouquet (capital initial) puis une rente viagère au vendeur (crédirentier) jusqu’à son décès. Le prix dépend de l’âge du vendeur et de la valeur du bien. En viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter le bien. Décote de 30 à 50 % par rapport à la valeur libre.
ZAN (Zéro Artificialisation Nette)	Objectif fixé par la loi Climat et Résilience de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols d’ici 2031, pour atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Impact direct sur le foncier constructible : raréfaction des terrains, hausse des prix dans les zones tendues, densification urbaine accrue.
Zonage (A, A bis, B1, B2, C)	Classification des communes françaises selon la tension du marché immobilier. Zone A bis : Paris et 76 communes d’Île-de-France. Zone A : grandes agglomérations (Lyon, Marseille, Lille). Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants. Zone B2 et C : reste du territoire. Ce zonage conditionne l’éligibilité au PTZ, au Pinel et les plafonds de loyer.