Loi Le Meur et copropriété : quels impacts en 2026 ?

Après quinze ans passés côté banque à financer des projets immobiliers, j’ai vu passer de nombreuses réformes législatives. Mais la loi Le Meur, officiellement intitulée loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, constitue un tournant majeur pour tous ceux qui possèdent ou envisagent un meublé de tourisme en copropriété. En tant qu’ancien conseiller bancaire spécialisé en financement immobilier, je mesure les conséquences concrètes de ce texte sur la valeur des biens, la gestion des copropriétés et les stratégies d’investissement locatif.

Ce texte, validé par le Conseil constitutionnel le 7 novembre 2024, vise à réguler les locations de meublés de tourisme, notamment de type Airbnb, qui déséquilibrent le marché du logement dans de nombreuses villes françaises. Voyons ensemble ce que cette loi change concrètement pour les copropriétés en 2026.

Comprendre la loi Le Meur : origines et objectifs

La loi Le Meur porte le nom de la députée Annaïg Le Meur, qui a porté cette proposition de loi visant à encadrer plus strictement les meublés de tourisme. Le constat de départ est simple : dans les grandes villes et les zones touristiques, la multiplication des locations saisonnières de type Airbnb a réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents, faisant grimper les loyers et les prix à l’achat.

La loi a été promulguée le 19 novembre 2024 et ses décrets d’application ont été publiés au cours du premier semestre 2025. En 2026, l’ensemble du dispositif est donc pleinement opérationnel. Le texte poursuit trois objectifs principaux :

• Rééquilibrer le marché locatif en faveur de la résidence principale et de la location longue durée
• Donner de nouveaux outils aux copropriétés pour encadrer ou interdire les locations touristiques
• Harmoniser la fiscalité entre location meublée touristique et location classique

Pour les copropriétaires, cette loi est d’autant plus significative qu’elle modifie directement le cadre juridique applicable au sein des immeubles collectifs. Elle s’inscrit dans le prolongement de la loi Élan qui avait déjà amorcé certaines évolutions en matière de copropriété.

Les dispositions spécifiques à la copropriété

La loi Le Meur apporte des modifications substantielles à la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Je considère que ces changements constituent la partie la plus impactante du texte pour les propriétaires en immeuble collectif.

Modification du règlement de copropriété

Avant la loi Le Meur, modifier le règlement de copropriété pour interdire les locations saisonnières nécessitait l’unanimité des copropriétaires, ce qui rendait cette démarche pratiquement impossible dans les grandes copropriétés. Désormais, l’assemblée générale peut voter une interdiction ou une restriction de la location meublée touristique à la majorité qualifiée des deux tiers (article 26 de la loi de 1965 modifié).

Cette évolution est considérable. Dans mon expérience bancaire, j’ai vu de nombreux dossiers de financement où l’acquéreur comptait sur les revenus Airbnb pour équilibrer son plan de financement. Cette hypothèse est désormais beaucoup plus fragile juridiquement.

La notion de commercialité

La loi clarifie un point qui faisait l’objet de nombreux contentieux : la location meublée touristique est désormais expressément qualifiée d’activité commerciale. Cette qualification a des conséquences directes en copropriété. Un règlement qui réserve l’immeuble à l’usage d’habitation bourgeoise peut servir de fondement pour interdire les meublés de tourisme, sans même qu’il soit nécessaire de voter une modification.

Comment une copropriété peut interdire les Airbnb

C’est la question que l’on me pose le plus souvent : est-ce qu’une copropriété peut interdire les Airbnb ? La réponse est oui, et la loi Le Meur a considérablement simplifié la procédure. Voici les différentes voies possibles.

Voie n°1 : la clause d’habitation bourgeoise exclusive

Si le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location meublée touristique est interdite de plein droit. La loi Le Meur a confirmé cette interprétation qui faisait auparavant l’objet de débats jurisprudentiels. Le syndic peut alors agir en justice contre tout copropriétaire qui contreviendrait à cette clause.

Voie n°2 : le vote en assemblée générale

L’assemblée générale peut inscrire à l’ordre du jour une résolution interdisant ou encadrant la location meublée touristique. Ce vote requiert la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). C’est une majorité exigeante, mais nettement plus atteignable que l’unanimité.

Voie n°3 : l’action individuelle

Un copropriétaire peut également agir en justice à titre individuel s’il subit un trouble anormal de voisinage lié à une location touristique (nuisances sonores, dégradations des parties communes, afflux de voyageurs). Cette voie reste complémentaire aux deux précédentes.

Je recommande aux copropriétaires concernés de consulter un avocat spécialisé en copropriété avant d’engager toute procédure. Les subtilités juridiques sont nombreuses et une mauvaise rédaction de la résolution peut la rendre contestable.

Rôle du syndic et modification du règlement de copropriété

Le syndic de copropriété voit son rôle renforcé par la loi Le Meur. Il dispose désormais de prérogatives élargies pour faire respecter le règlement de copropriété en matière de location touristique.

Les nouvelles obligations du syndic

Le syndic doit désormais :

• Informer les copropriétaires des nouvelles dispositions légales lors de la première assemblée générale suivant l’entrée en vigueur de la loi
• Inscrire d’office à l’ordre du jour la question de la location meublée touristique si un copropriétaire en fait la demande
• Notifier au propriétaire fautif une mise en demeure de cesser l’activité si celle-ci contrevient au règlement
• Engager une action en référé si la mise en demeure reste sans effet, sur autorisation du conseil syndical

La gestion financière de la copropriété peut également être impactée. Les frais de procédure liés à l’application de la loi Le Meur font l’objet d’appels de fonds spécifiques, distincts du budget prévisionnel. Il est essentiel que le fonds de roulement de la copropriété soit suffisant pour couvrir d’éventuelles procédures.

Mise en conformité du règlement

Je conseille fortement aux copropriétés de profiter de la prochaine assemblée générale pour mettre à jour leur règlement de copropriété. Une rédaction claire et précise des clauses relatives à la destination de l’immeuble et aux activités autorisées permettra d’éviter des contentieux coûteux. La clause doit mentionner explicitement les meublés de tourisme au sens de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Impacts fiscaux et exigences énergétiques

La loi Le Meur ne se limite pas au droit de la copropriété. Elle modifie également la fiscalité des meublés de tourisme et impose de nouvelles exigences en matière de performance énergétique.

Alignement fiscal

L’un des objectifs majeurs de la loi est de mettre fin à l’avantage fiscal dont bénéficiaient les meublés de tourisme par rapport aux locations longue durée. Les principales mesures fiscales sont :

• L’abattement forfaitaire en micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés passe de 50 % à 30 %
• Le plafond de recettes pour le régime micro-BIC est abaissé à 15 000 euros pour les meublés non classés
• Les meublés de tourisme classés conservent un abattement de 50 % dans la limite de 77 700 euros de recettes
• L’amortissement du bien dans le cadre du statut LMNP est désormais réintégré dans le calcul de la plus-value à la revente

Cette dernière mesure est particulièrement significative. En tant qu’ancien conseiller bancaire, j’ai accompagné de nombreux investisseurs en LMNP qui comptaient sur la non-réintégration des amortissements pour optimiser leur fiscalité à la revente. Ce mécanisme est désormais caduc. Pour approfondir le sujet, je vous invite à consulter notre retour d’expérience sur la comptabilité LMNP.

Exigences énergétiques (DPE)

La loi Le Meur impose un diagnostic de performance énergétique (DPE) minimal pour les meublés de tourisme. Le calendrier est progressif :

En copropriété, cette obligation peut générer des travaux de rénovation énergétique dont le coût sera réparti entre tous les copropriétaires. Un sujet à anticiper pour éviter les mauvaises surprises lors des prochains appels de fonds.

Zones tendues : les nouveaux pouvoirs des communes

La loi Le Meur accorde aux communes situées en zone tendue des prérogatives renforcées pour réguler les meublés de tourisme. Ces dispositions ont un impact direct sur les copropriétés situées dans ces périmètres.

Qu’est-ce qui change pour les zones tendues ?

Les communes peuvent désormais :

• Instaurer un régime d’autorisation préalable de changement d’usage pour transformer un logement en meublé de tourisme
• Mettre en place un système de quotas par quartier ou par immeuble
• Exiger une compensation : pour chaque logement transformé en meublé touristique, le propriétaire doit remettre sur le marché un logement équivalent en location longue durée
• Limiter la durée de location de la résidence principale à 90 jours par an (au lieu de 120 jours auparavant)

Le mécanisme de compensation est particulièrement contraignant dans les grandes métropoles. À Paris, Lyon ou Bordeaux, un propriétaire qui souhaite louer son bien en meublé touristique doit acquérir ou transformer un local commercial en logement de surface équivalente dans le même arrondissement. Le coût de cette opération rend souvent le projet économiquement non viable.

L’enregistrement obligatoire

Toutes les communes, y compris hors zone tendue, peuvent désormais imposer un numéro d’enregistrement obligatoire pour les meublés de tourisme. Ce numéro doit figurer sur toute annonce publiée sur les plateformes. Les plateformes comme Airbnb ou Booking ont l’obligation de vérifier la validité de ce numéro et de retirer les annonces non conformes sous peine de sanctions.

Selon le site Service-public.fr, la déclaration doit être effectuée auprès de la mairie du lieu de situation du logement. Le non-respect de cette obligation expose le propriétaire à une amende de 10 000 euros.

Conseils pratiques pour les copropriétaires

Fort de mon expérience en financement immobilier, voici mes recommandations concrètes selon votre situation.

Si vous êtes copropriétaire et souhaitez interdire les meublés touristiques

1. Relisez votre règlement de copropriété : vérifiez s’il contient déjà une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Si oui, vous disposez déjà d’un fondement juridique solide.
2. Contactez votre syndic pour inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
3. Constituez un dossier documentant les nuisances éventuelles : plaintes de voisins, dégradations des parties communes, photos, constats d’huissier.
4. Consultez un avocat spécialisé pour rédiger correctement la résolution et sécuriser juridiquement la procédure.

Si vous êtes propriétaire d’un meublé touristique en copropriété

1. Vérifiez la conformité de votre activité au regard du règlement de copropriété et de la réglementation municipale.
2. Obtenez votre numéro d’enregistrement auprès de votre mairie si ce n’est pas encore fait.
3. Réalisez un DPE pour vérifier que votre bien respecte les seuils imposés.
4. Anticipez l’impact fiscal : la réintégration des amortissements à la revente peut modifier considérablement votre stratégie patrimoniale.
5. Diversifiez votre stratégie : envisagez la location meublée longue durée ou le bail mobilité comme alternatives.

Pour ceux qui gèrent une assurance d’immeuble en copropriété, notez que certaines polices excluent désormais la couverture des lots utilisés en meublé touristique. Vérifiez vos contrats.

Jurisprudence et perspectives 2026

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les premières décisions de justice commencent à dessiner les contours de son application. La jurisprudence s’affine progressivement sur plusieurs points clés.

Les tendances jurisprudentielles

Les tribunaux ont notamment confirmé que :

• La clause d’habitation bourgeoise exclusive suffit à interdire toute location saisonnière, y compris celle de la résidence principale au-delà de 90 jours
• Le vote à la majorité des deux tiers est rétroactivement applicable aux règlements antérieurs à la loi
• Le syndic dispose d’un intérêt à agir autonome pour faire cesser les locations irrégulières, sans nécessité d’une habilitation spécifique de l’assemblée générale
• Les plateformes en ligne peuvent être tenues solidairement responsables en cas de défaut de vérification du numéro d’enregistrement

Ce qui pourrait encore évoluer

Plusieurs points restent en discussion et pourraient faire l’objet d’ajustements législatifs ou réglementaires :

• L’articulation entre la loi Le Meur et les baux commerciaux dans les immeubles mixtes
• Le sort des autorisations de changement d’usage déjà accordées avant la loi
• La question de la résidence principale et les critères de définition retenus par les tribunaux

Le carnet d’entretien de la copropriété devrait également intégrer les informations relatives aux lots déclarés en meublé de tourisme, facilitant ainsi le suivi par le syndic. Par ailleurs, la loi n° 2024-1039 telle que codifiée sur Légifrance précise les modalités d’application de chacune de ces dispositions.

En définitive, la loi Le Meur marque un rééquilibrage profond entre les intérêts des copropriétaires résidents et ceux des investisseurs en location touristique. Que vous soyez dans l’un ou l’autre camp, l’essentiel est d’agir rapidement pour vous mettre en conformité ou protéger vos droits. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un avocat en copropriété pour sécuriser vos démarches.