Beaucoup de dossiers de prêt immobilier sont refusés avant même d’être vraiment étudiés. Et contrairement à ce qu’on imagine, ce n’est pas toujours le prix du bien qui coince : ce sont les mensualités de crédits déjà en cours. Un prêt auto par-ci, un crédit renouvelable par-là (souscrit il y a trois ans pour le canapé, on ne sait même plus), et le taux d’endettement dépasse le seuil que les banques s’autorisent. Le conseiller n’ouvre même pas le dossier.
C’est là que le regroupement de crédits peut débloquer les choses. Attention, la dette ne disparaît pas, elle est réorganisée. Un seul prêt, plus long, avec une mensualité qui redescend sous le plafond réglementaire. Résultat : le taux d’endettement baisse, et une capacité d’emprunt se libère. Pour un ménage qui vise un achat immobilier d’ici deux ou trois ans, franchement, c’est souvent par là qu’il faut commencer.
Le taux d’effort, premier verrou d’un projet immobilier
Depuis janvier 2022, les banques appliquent deux critères fixés par le Haut Conseil de stabilité financière : le taux d’effort de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus, et la durée du crédit ne doit pas excéder 25 ans. Ces deux bornes viennent de la décision du HCSF relative à l’octroi de crédits immobiliers, amendée en juin 2023.
Le calcul prend en compte toutes les charges de crédit en cours, et vraiment toutes : le prêt auto, le crédit renouvelable, la LOA aussi (beaucoup de gens l’oublient, celle-là). Prenez un ménage qui gagne 3 000 € et rembourse déjà 900 € par mois : il est à 30 % d’endettement avant d’avoir emprunté le moindre euro pour son logement. Il lui reste 5 % de marge. Sur 3 000 €, ça fait 150 € de mensualité possible. Autant dire rien.
Alors oui, les banques disposent d’une marge de flexibilité, plafonnée à 20 % de leur production trimestrielle, dont au moins 70 % doit aller à l’achat d’une résidence principale. Mais dans la pratique, cette dérogation se négocie difficilement. Et sur un dossier déjà chargé en crédits conso ? Quasiment jamais.
Comment fonctionne le regroupement de crédits
Le principe : un organisme rachète les crédits en cours, les solde, et les remplace par un prêt unique étalé sur une durée plus longue. Au lieu de quatre prélèvements qui tombent à des dates différentes dans le mois, il n’en reste qu’un. La mensualité globale peut baisser fortement, parfois de moitié (on le verra dans le cas pratique plus bas), et le taux d’endettement redescend mécaniquement avec elle.
Autre possibilité, moins connue : ajouter une enveloppe de trésorerie au nouveau prêt, plutôt que de souscrire un cinquième crédit par-dessus les autres. Pour financer un mariage, des travaux, peu importe. Dans ce cas, mieux vaut passer par une simulation en amont, histoire de chiffrer l’hypothèse et de vérifier ce que donne le taux d’endettement une fois l’opération faite. C’est tout l’intérêt de regrouper ses crédits pour concrétiser un projet : on traite le financement du projet et l’assainissement du budget en une seule fois, au lieu d’empiler.
Cas pratique : jeune couple locataire avec un projet de mariage
Voici la situation d’Antoine et Laura, 27 et 28 ans, tous deux en CDI depuis peu, locataires de leur premier appartement commun :
Statut professionnel : employés en CDI.
Revenus du foyer : 2 900 €.
Situation d’endettement : ils remboursent 4 crédits à la consommation contractés pour leur installation et les premières années de vie commune (une LOA voiture, un prêt mobilier, un crédit renouvelable et un prêt travaux) pour 29 500 € restant dû. Mensualité globale : 1 090 €.
Projet : intégrer 8 000 € de trésorerie au regroupement pour financer leur mariage prévu l’année prochaine.
Avec un taux d’endettement de 38 %, Antoine et Laura n’ont aucune capacité d’emprunt pour financer leur projet de mariage. Le regroupement leur permet de tout unifier en une seule mensualité réduite tout en dégageant la trésorerie nécessaire à la réalisation de ce projet.
| Situation | Avant regroupement | Après regroupement |
|---|---|---|
| Revenus mensuels du foyer | 2 900 € | 2 900 € |
| Crédits consommation | 4 crédits (LOA, mobilier, renouvelable, travaux) | Repris dans un seul prêt |
| Capital conso restant dû | 29 500 € | |
| Trésorerie | Aucune | 8 000 € intégrés |
| Total des mensualités | 1 090 € | 525 € |
| Taux d’endettement | 38 % | 18 % |
| Montant du nouveau prêt | 37 500 € | |
| Durée | 8 ans | |
| TAEG | 7,99 % | |
| Coût total du crédit | 12 900 € | |
| Gain mensuel | + 565 € |
Source : données de simulation Meilleurtaux
Grâce au regroupement, Antoine et Laura font passer leur taux d’endettement de 38 % à 18 % et récupèrent 565 € par mois, tout en disposant des 8 000 € nécessaires pour organiser leur mariage sans contracter un crédit supplémentaire.
Et l’effet va au-delà du mariage, en réalité. À 18 % d’endettement, le couple repasse largement sous le plafond des 35 %, avec une vraie marge exploitable pour un futur prêt immobilier. S’ils sont un minimum disciplinés, les 565 € libérés chaque mois peuvent partir en épargne. Sur deux ans, ça fait plus de 13 000 € d’apport, quand même. Leur dossier n’aura plus rien à voir le jour où ils pousseront la porte d’une banque pour acheter.
Avant ou après le dépôt du dossier immobilier ?
La question revient souvent. Et le timing compte, vraiment. Imaginez le dossier vu du côté du banquier : un regroupement souscrit trois semaines avant le rendez-vous, ça apparaît comme un crédit tout récent, d’un montant élevé, sans la moindre échéance payée. Difficile de faire pire comme signal.
Mieux vaut donc anticiper de plusieurs mois. En laissant passer quelques mensualités, on installe un historique de remboursement régulier sur le nouveau prêt, et surtout le dossier devient lisible : une seule ligne de crédit sur les relevés au lieu de quatre prélèvements dispersés, un taux d’effort stabilisé. Un dossier qu’on comprend en trente secondes, c’est un dossier qu’on étudie.
Ce temps-là sert aussi à préparer le reste du plan de financement, à commencer par l’apport personnel et le montant à viser. Un point de vigilance quand même : la mensualité du regroupement continuera de compter dans le calcul du taux d’effort le jour de la demande de prêt. Elle fait partie du plan, il faut la prévoir dedans dès le départ.
Les points à connaître avant de signer
Une offre de regroupement se juge sur son TAEG. C’est lui qui intègre les intérêts et l’ensemble des frais obligatoires, pas le taux nominal qu’on vous met en avant. Avant de signer, quelques points à vérifier noir sur blanc.
- La durée retenue. C’est elle qui détermine la mensualité, mais le coût total du crédit augmente avec elle. Pour comparer deux offres, il faut le faire à durée équivalente, puis regarder le TAEG.
- Les indemnités de remboursement anticipé sur les crédits rachetés. Le Code de la consommation les plafonne à 1 % du capital remboursé lorsqu’il reste plus d’un an de contrat, et à 0,5 % en deçà, au-delà d’un seuil fixé par décret (article L312-34).
- La garantie. Un regroupement qui inclut un prêt immobilier prend une garantie hypothécaire, avec des frais notariés à la clé, là où un regroupement de crédits à la consommation seuls n’en demande pas.
- L’assurance emprunteur, dont le coût sur huit ou dix ans se compare d’un organisme à l’autre au même titre que le taux.
Dernier repère utile : le TAEG proposé ne peut pas dépasser le taux d’usure de sa catégorie, un plafond légal que la Banque de France publie chaque trimestre. Le mécanisme général du regroupement est par ailleurs décrit par le ministère de l’Économie, et les seuils applicables au prêt immobilier répondent à la même logique.
Au fond, tout ça tient en une idée : on assainit d’abord, on investit ensuite. Un budget lisible, une seule ligne de crédit, un taux d’effort revenu dans les clous, voilà ce qui fait passer un dossier de la pile « refusé d’office » à la pile « étudié sérieusement ». L’apport, l’ancienneté professionnelle, l’épargne de précaution ? Ça viendra après, avec le temps. Mais sans cette première étape, le reste ne sert à rien.
ad-immo.fr est un guide indépendant de l'investissement immobilier : analyses de marché, simulateurs de financement et fiscalité. Chaque chiffre publié est accompagné de sa source.
