Surtaxe résidence secondaire : liste des villes en 2026

Après quinze ans passés à accompagner des investisseurs immobiliers côté banque, je constate que la surtaxe sur les résidences secondaires reste l’un des sujets les plus mal compris par les propriétaires. Chaque année, des milliers de contribuables découvrent avec surprise une majoration parfois considérable sur leur avis de taxe d’habitation. En 2026, le dispositif s’est encore étendu et je vous propose un tour d’horizon complet pour savoir si votre commune est concernée.

Comprendre la surtaxe sur les résidences secondaires

La surtaxe sur les résidences secondaires, officiellement appelée majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), est un dispositif fiscal permettant aux communes situées en zone tendue d’appliquer une majoration sur la taxe d’habitation des logements qui ne constituent pas la résidence principale de leur propriétaire. Pour bien comprendre ce qui constitue une résidence secondaire au sens fiscal, il faut retenir qu’il s’agit de tout logement meublé qui n’est pas votre habitation principale.

Ce mécanisme a été instauré par la loi de finances pour 2013, puis renforcé par la loi de finances pour 2017 qui a élargi les taux applicables. L’objectif affiché par le législateur est double : inciter les propriétaires à remettre des logements sur le marché locatif dans les zones où la demande est forte, et permettre aux communes de dégager des recettes supplémentaires pour financer la construction de logements.

Concrètement, si vous possédez un appartement à Nice que vous n’occupez que trois semaines par an, ou une maison de vacances en Bretagne, vous êtes potentiellement concerné. La suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, effective depuis 2023, n’a absolument pas touché les résidences secondaires : celles-ci restent pleinement imposables.

Le cadre légal : zones tendues et critères d’éligibilité

Le fondement juridique de la surtaxe repose sur l’article 1407 ter du Code général des impôts. Ce texte autorise les communes classées en zone tendue à voter une majoration de la part communale de taxe d’habitation pour les logements meublés non affectés à l’habitation principale.

Les zones tendues sont définies par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Pour qu’une commune soit éligible, elle doit répondre à plusieurs critères simultanés :

• Être située dans une agglomération de plus de 50 000 habitants
• Présenter un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements
• Afficher des niveaux élevés de loyers et de prix d’acquisition
• Un taux de logements vacants insuffisant pour absorber la demande

Depuis la loi de finances pour 2024, le périmètre a été considérablement élargi. Les communes qui ne sont pas en zone tendue au sens du décret de 2013 mais qui présentent une proportion élevée de résidences secondaires (supérieure à 20 % du parc) peuvent désormais délibérer pour appliquer cette majoration. Cette extension a permis d’intégrer de nombreuses communes littorales et touristiques, notamment en Bretagne, dans le Finistère ou en Occitanie.

Liste des principales villes appliquant la surtaxe en 2026

En 2026, plus de 5 000 communes françaises appliquent la surtaxe sur les résidences secondaires. Voici les principales métropoles et villes touristiques concernées, classées par région. Cette liste n’est pas exhaustive ; je vous recommande de vérifier directement auprès de votre mairie ou sur le site impots.gouv.fr pour connaître la situation exacte de votre commune.

Pour la Bretagne et le Finistère spécifiquement, des communes comme Douarnenez, Crozon, Fouesnant, Bénodet ou encore l’Île-de-Bréhat ont délibéré pour appliquer des taux allant de 20 % à 60 %. La pression immobilière liée aux résidences secondaires y est particulièrement forte, certaines communes comptant plus de 40 % de logements secondaires dans leur parc.

En Occitanie, au-delà des grandes villes, ce sont les stations balnéaires du littoral méditerranéen (Le Grau-du-Roi, Palavas-les-Flots, Gruissan, Collioure) et les communes pyrénéennes touristiques qui ont massivement adopté la surtaxe.

Taux de majoration par commune : de 5 % à 60 %

Le taux de majoration est librement fixé par délibération du conseil municipal, dans une fourchette comprise entre 5 % et 60 % de la part communale de la taxe d’habitation. Ce taux s’applique sur la base nette imposable du logement, multipliée par le taux communal.

Dans la pratique, les choix des communes sont très variés :

• Paris applique le taux maximum de 60 % depuis 2017, ce qui en fait la ville la plus sévère de France
• Nice et Lyon ont opté pour 60 % depuis 2024
• Bordeaux a voté 60 % applicable depuis 2023
• Marseille applique 35 % depuis 2025
• Annecy a choisi 60 % face à la pénurie de logements permanents
• De nombreuses communes littorales bretonnes oscillent entre 30 % et 60 %

Le taux peut être modifié chaque année par une nouvelle délibération du conseil municipal, prise avant le 1er octobre pour être applicable l’année suivante. J’observe une tendance nette à la hausse progressive des taux : les communes qui avaient initialement voté 20 % ou 30 % relèvent régulièrement leur taux pour atteindre 50 % ou 60 %.

Comment calculer le montant de votre surtaxe

Le calcul de la surtaxe suit une formule précise que je vais détailler. En tant qu’ancien banquier, je recommande toujours à mes clients investisseurs d’intégrer ce coût dans leur plan de financement, au même titre que les charges de copropriété ou l’assurance.

La formule est la suivante :

Surtaxe = Valeur locative cadastrale nette × Taux communal × Taux de majoration voté

Prenons un exemple concret. Pour un appartement situé à Paris avec une valeur locative cadastrale nette de 5 000 € et un taux communal de 9,5 % :

• Taxe d’habitation de base (part communale) : 5 000 × 9,5 % = 475 €
• Surtaxe (majoration de 60 %) : 475 × 60 % = 285 €
• Total part communale majorée : 760 €

Attention, il faut ajouter les parts intercommunales, départementales et les frais de gestion. Au final, pour un bien parisien de taille moyenne, la taxe d’habitation totale avec surtaxe peut facilement atteindre 1 500 à 3 000 € par an. Pour un bien de standing dans le 6e ou le 7e arrondissement, certains de mes anciens clients dépassaient les 5 000 € annuels.

Si vous envisagez un investissement en résidence secondaire avec un prêt relais, pensez à intégrer cette charge récurrente dans votre budget prévisionnel. Elle peut significativement impacter la rentabilité de votre opération.

Exonérations et cas particuliers

Tous les propriétaires de résidences secondaires ne paient pas nécessairement la surtaxe. Le Code général des impôts prévoit plusieurs cas d’exonération ou de dégrèvement :

• Obligation professionnelle : si vous êtes contraint de résider dans un lieu différent de votre résidence principale pour des raisons professionnelles (mutation, emploi saisonnier)
• Hébergement en établissement spécialisé : personnes âgées hébergées en EHPAD ou en maison de retraite qui conservent la jouissance de leur ancien domicile
• Impossibilité d’affecter le logement à un usage d’habitation principale : logement mis en vente ou en location sans trouver preneur, sous réserve d’en apporter la preuve
• Logement inhabitable : bien nécessitant des travaux importants le rendant impropre à l’habitation

Pour bénéficier de ces exonérations, vous devez adresser une réclamation au service des impôts avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement. Je recommande de constituer un dossier solide avec tous les justificatifs nécessaires : attestation d’employeur, mandats de gestion locative, diagnostics techniques prouvant l’état du bien.

Un point important : la location saisonnière type Airbnb ne constitue pas une mise en location permettant d’échapper à la surtaxe. Le logement reste fiscalement une résidence secondaire si vous ne le louez pas à l’année en tant que résidence principale d’un locataire. Si vous envisagez de passer en location meublée LMNP, sachez que cela ne vous exonère pas automatiquement de la surtaxe.

Stratégies pour réduire ou éviter la surtaxe

Au fil de mes années de conseil, j’ai identifié plusieurs approches légales pour optimiser votre situation fiscale face à cette surtaxe :

1. Transformer votre résidence secondaire en résidence principale

Si vous êtes retraité ou en télétravail, déclarer votre résidence secondaire comme résidence principale vous exonère totalement. Attention : vous ne pouvez avoir qu’une seule résidence principale, et l’administration vérifie la réalité de l’occupation (factures d’énergie, courrier, inscription sur les listes électorales).

2. Mettre le bien en location longue durée

Un logement loué comme résidence principale d’un locataire sort du champ de la surtaxe. Vous pouvez bénéficier du statut LMNP avec abattement tout en évitant la majoration, à condition que le bail soit un bail d’habitation classique.

3. Vérifier votre éligibilité aux exonérations

Beaucoup de propriétaires ignorent qu’ils peuvent être exonérés. Une contrainte professionnelle documentée suffit souvent à obtenir un dégrèvement. N’hésitez pas à contester si votre situation le justifie.

4. Anticiper lors de l’achat

Avant d’acquérir un bien, renseignez-vous sur le taux de majoration voté par la commune. Un écart de 40 points (20 % contre 60 %) représente plusieurs centaines d’euros par an. Intégrez ce coût dans vos négociations lors du compromis de vente.

5. Envisager la SCI familiale

La détention via une SCI ne permet pas d’échapper à la surtaxe (le logement reste une résidence secondaire au regard de la taxe d’habitation), mais elle peut faciliter une occupation tournante entre associés, potentiellement qualifiable de résidence principale pour l’un d’entre eux.

Évolution récente et perspectives pour 2026

Le paysage de la surtaxe sur les résidences secondaires a considérablement évolué ces dernières années. Voici les tendances majeures que j’observe pour 2026 :

L’élargissement du périmètre géographique se poursuit. La loi de finances pour 2025 a encore assoupli les critères permettant aux communes d’appliquer la majoration. Désormais, toute commune justifiant d’une tension sur le marché locatif, même hors zone tendue historique, peut délibérer sous certaines conditions. Selon les données du ministère des Collectivités territoriales, le nombre de communes ayant voté la surtaxe a augmenté de 25 % entre 2024 et 2026.

La tendance à la hausse des taux est également marquée. Les communes qui appliquaient initialement des taux modérés (5 % à 20 %) les relèvent progressivement vers le plafond de 60 %. Cette dynamique reflète à la fois une volonté politique de libérer des logements et un besoin de recettes fiscales dans un contexte budgétaire contraint pour les collectivités.

Certains parlementaires plaident pour un relèvement du plafond au-delà de 60 %, voire pour une modulation selon la durée de vacance du logement. Si ces projets n’ont pas encore abouti, ils témoignent d’une pression croissante sur les propriétaires de résidences secondaires, particulièrement dans les zones touristiques.

Pour les investisseurs qui envisagent un achat, je recommande de consulter les conditions de garantie loyer impayé afin d’évaluer la possibilité de basculer vers une location longue durée si la surtaxe devient trop pesante.